A Reforma Tributária pode alterar a tributação sobre aluguéis no Brasil — impactos para locadores e inquilinos

A Reforma Tributária em debate tem o potencial de modificar como os aluguéis são tributados no país, afetando tanto quem aluga quanto quem ocupa o imóvel.

Segundo especialistas consultados a criação da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) pode fazer com que a carga tributária incidente sobre imóveis locados por pessoa jurídica mais que dobre.

Atualmente, aluguéis não estão sujeitos ao ICMS nem ao ISS. No caso de contratos intermediados por empresas, normalmente incide PIS/Cofins na ordem de 3,65 %. Com as novas regras, mesmo com mecanismos de redução previstos, a alíquota efetiva pode saltar para cerca de 7,95 %.

Marina Venegas, advogada tributarista, ressalta que “isso representa mais que o dobro da carga atual” — embora nem sempre signifique aumento imediato do aluguel, já que o custo pode recair sobre o locador ou ser repassado ao inquilino.

O novo sistema amplia o rol de operações tributáveis ao englobar “todas as operações com bens e serviços”, o que passa a incluir o aluguel no escopo da CBS e do IBS. Até então, a locação não era considerada prestação de serviço para fins de ISS.

Segundo Marcelo Costa Censoni Filho, CEO de empresa de tecnologia tributária, essa mudança altera a forma de ver as locações no sistema tributário.

Outra mudança significativa diz respeito às pessoas físicas. Quem possui três ou mais imóveis alugados ou receita anual superior a R$ 240 mil poderá passar a recolher esses novos tributos, mesmo sem constituir pessoa jurídica formalmente.

Isso transforma o perfil de “pequenos investidores” que hoje dependem da locação como fonte de renda.

Empresas do setor imobiliário também serão afetadas: imobiliárias, incorporadoras e administradoras terão que adaptar sistemas contábeis e fiscais. A carga tributária para elas pode subir de 3,65 % para mais de 10 %.

Para mitigar os impactos, a proposta prevê um redutor fixo de R$ 600 mensais para locações residenciais, além de desconto de 70 % sobre a alíquota padrão dos novos tributos. No entanto, especialistas consideram essas medidas insuficientes: ao somar com o IRPF, cargas tributárias poderão atingir entre 30 % e 36 % em certos casos.

Fábio Gozzi, do setor de locações, alerta que, em vez de reduzir tributos, os redutores podem aumentar a carga tributária efetiva. Ele teme que o setor perca rentabilidade e que os preços sejam repassados ao consumidor final.

A adaptação será urgente, pois o prazo para ajustes é curto, segundo consultores e analistas do setor.