Airbnb e Reforma Tributária: decreto muda regras para locação por temporada, permutas e FIIs

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Decreto nº 12.955/2026, que regulamenta parte da reforma tributária, trouxe mudanças importantes para o mercado imobiliário — principalmente para quem trabalha com locação por temporada (como Airbnb), permutas imobiliárias e fundos imobiliários (FIIs).

Principais pontos:

• Airbnb e locação por temporada:

  
  

  Aluguéis de até 90 dias passam a ser tratados com regras semelhantes às da hotelaria. Isso reduz benefícios fiscais e pode elevar a carga tributária em até 3,5 vezes em comparação ao aluguel residencial tradicional. Pequenos anfitriões tendem a sofrer menos impacto, mas operadores com vários imóveis precisarão de maior planejamento tributário.

• Permuta de imóveis:

  
  

  A troca de imóveis continua sem incidência de CBS sobre o valor integral da permuta. O imposto incide apenas sobre a chamada torna (diferença paga em dinheiro). Isso preserva um modelo muito usado por incorporadoras.

• Redutor de ajuste:

  
  

  O contribuinte poderá escolher entre usar o valor histórico corrigido ou o valor de referência oficial para reduzir a base tributável na venda do imóvel. Porém, essa escolha será definitiva (irretratável), exigindo análise técnica antes da decisão.

• Investidores que reformam para revender:

  
  

  Quem compra, reforma e vende imóveis com frequência pode passar a ser enquadrado como construtor/incorporador, ficando sujeito a tributação mais pesada.

• FIIs familiares:

  
  

  Fundos imobiliários só mantêm isenção se atenderem critérios rígidos, como mínimo de 100 cotistas e limites de concentração familiar. Fundos patrimoniais familiares podem perder a isenção.

Em resumo prático para o mercado imobiliário:A reforma tende a profissionalizar ainda mais o setor, exigir planejamento tributário estratégico e impactar diretamente investidores que trabalham com aluguel de curta temporada, revenda estruturada e organização patrimonial imobiliária. Para quem atua com imóveis, o momento pede revisão de estratégia fiscal e jurídica.